Nếu bạn đang muốn chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế quyền sử dụng đất mà chưa biết thủ tục làm giấy tờ, hồ sơ như thế nào thì hãy đọc qua bài viết này nhé!
1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thủ tục chuyển giao quyền sử dụng đất từ bên bán sang bên mua theo quy định của pháp luật, do đó các bên cần nắm vững quy trình các bước thực hiện thủ tục.
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được diễn ra như những hoạt động mua bán bất động sản thông thường hoặc người sử đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho…quyền sử dụng đất.
Điều kiện để chuyện quyền sử dụng đất ( QSD ):
Căn cứ theo khoản 1 và khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 cho phép thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp:
+ Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
+ Đất không có tranh chấp
+ Vẫn còn thời hạn sử dụng đất
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
+ Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền và có hiệu lực từ khi đăng ký vào sổ địa chính.
Quy trình chuyển nhượng QSD đất:
Bước 1: 2 bên cần chuẩn bị các giấy tờ sau
Bên bán: Giấy chứng nhận QSD đất ( sổ hồng ), CMND, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn ( trường hợp độc thân thì phải xin giấy xác nhận tình trạng độc thân ). Trường hợp trên giấy chứng nhận QSD đất đứng tên nhiều người thì tất cả những người này đều phải mang đầy đủ giấy tờ như trên.
Bên mua: CMND, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn ( độc thân thì xin giấy xác nhận tình trạng độc thân ), nếu bên mua có vợ hoặc chông thì nên đứng tên 1 người ( sau thủ tục đỡ lằng nhằng, nếu sau muốn bán thi cũng phải cần cả vợ chồng ký vì là tài sản hình thành sau hôn nhận ), đứng tên 2 hay nhiều người khác nhau cũng cần các giấy tờ tất cả những người đứng tên.
Bước 2: Hẹn nhau ra văn phòng công chứng
Sau khi cả bên bán và bên mua đã chuẩn bị những giấy tờ như trên, 2 bên hẹn nhau ra văn phòng công chứng, bên công chứng họ sẽ soạn hợp đồng chuyển nhượng, 2 bên chỉ việc ký vào.
Bước 3: Sau khi công chứng hoàn tất, bên mua đem hồ sơ đã công chứng ra văn phong đăng ký đất đai
Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và tiến hành theo quy trình nếu đã đầy đủ.
Hồ sơ đầy đủ bao gồm:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực)
– CMND, hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng (02 bản có chứng thực)
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng)
– Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (giây xác nhận tình trạng hôn nhân, 02 bộ có chứng thực)
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính)
– Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính)
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính)
– Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính)
– Tờ khai đăng ký thuế
– Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính)
Kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, thời gian thủ tục sang tên kéo dài 15-30 ngày làm việc ( Tùy từng địa phương thời gian sẽ nhanh hay chậm )
Bộ hồ sơ sẽ được gửi đến cơ quan thuế và phòng Tài nguyên và Môi trường để xác định nghĩa vụ tài chính và tiến hành sang tên.
*Lưu ý:
Tình huống chuyển nhượng một phần thửa đất thì người sử dụng đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc, tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện chuyển nhượng trước khi nộp hồ sơ.
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính ( đóng thuế )
Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông báo cho chủ thửa đất ngay khi có thông từ cơ quan thuế để hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Bước 5: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, chủ thửa đất nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Thuế & lệ phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Một chi phí khi sang tên đất đai gồm: Chi phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng, thuế thu nhập các nhân khi chuyển nhượng bất động sản, lệ phí trước bạ sang tên quyền sử dụng đất:
Tiền nộp đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)
Tiền nộp nhà= (Diện tích nhà) x (Cấp nhà) x (Lệ phí)
Trong đó:
– Diện tích đất tính bằng m2
– Giá đất theo bảng giá
– Lệ phí = 0,5%
*KHÔNG phải nộp lệ phí trước bạ khi:
– Chuyển giao tài sản cho vợ chồng, con cái, cha mẹ.
– Nhà đất được đền bù hoặc mua bằng tiền đền bù.
– Nhà đất đã có Giấy chứng nhận chung hộ gia đình, khi phân chia nhà đất cho những người trong hộ gia đình.
Thuế thu nhập cá nhân ( Bên bán chịu )
Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)
Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua (thông thường cơ quan thuế áp dụng phương pháp này)
Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).
*KHÔNG phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi:
– Chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
– Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
– Nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
